מחזור משכנתא
מה הוא מחזור משכנתא?
בתהליך מחזור המשכנתא פורעים משכנתא קיימת על ידי הבנק שבו הוחלט לבצע מחזור, ולוקחים משכנתא חדשה בתנאים חדשים, התהליך הזה נועד להציע תמהיל חדש שמותאם לצרכים המשתנים וליכולות הפיננסיות של בעלי המשכנתא. יש כמה מטרת בתהליך וניתן לשנות 1 או יותר מ- 4 המרכיבים הבאים:
- הריביות
- גובה ההחזרים
- תקופת המשכנתא
- מסלולי המשכנתא
בואו נכיר 2 מושגים חשובים: "מחזור חיצוני" "מחזור פנימי".
מחזור חיצוני זה מחזור משכנתא שמתבצע בבנק אחר, כך שגם התנאים של המשכנתא משתנים וגם הבנק שבו היא נמצאת .מחזור פנימי זה משכנתא באותו בנק שבו יש משכנתא קיימת.
האם כדאי להיעזר ביועץ פרטי כשיש לבנק יועצים משלו?
יועץ פרטי מחויב לאינטרס של הלקוח, כך שהוא ידאג לחסוך לו כמה שיותר כסף על ידי בניית תמהיל חכם ואופטימלי עבורו וינהל משא ומתן עם הבנק לקבלת תנאים טובים יותר על ידי בדיקת הצעות ממספר בנקים כדי להגיע לתוצאה הטובה ביותר. לעומת זאת יועץ בבנק תמיד ישרת את האינטרסים של הבנק, שהוא להרוויח כמה שיותר על הגב של הלקוח.
האם זה משתלם?
בהנחה שמחזור משכנתא נמצא כתהליך משתלם, חשוב להבין את הביורוקרטיה והוצאות הנוספות שמתלוות לו:
• דמי פתיחת תיק - נדרשת במחזור חיצוני ופנימי, ועלותה עומדת על 360 ₪
• שמאות- נדרשת במחזור חיצוני, ועלותה נעה בין 300 ל- 2,000 ₪.
• הרשאה מהבנק לצורך הערת אזהרה בטאבו- נדרשת במחזור חיצוני, ועלותה נעה בין 200 ל- 25₪.
• עדכון ביטוחי משכנתא בהתאם לתמהיל החדש.
• דמי עמלה ליועץ המשכנתאות- סכום זה עשוי להשתנות בין אנשי מקצוע שונים, והוא מושפע מגודל העסקה ומורכבותה.
האם זה משתלם?
כמו שאמרנו מחזור משכנתא עולה כסף ויכול להגיע לסכום לא מבוטל בכלל, ולכן דבר ראשון מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות חיצוני שייבחן את כדאיות התהליך בנוסף מומלץ לבדוק כמה באמת ניתן יהיה לחסוך. במקרים מסוימים, זה אף עלול לגרום להפסדים, יש מקרים בהם ההחזר גבוה מידי והלקוח סופג את הערה בריביות אבל הורדה בגובה החיוב שנותנת לו אוויר כלכלי. לצורך בדיקת כדאיות מחזור המשכנתא ידרוש יועץ המשכנתאות דו"ח יתרות מהבנק, שמפרט את מסלולי ההלוואה, גובה ההחזרים, הריביות והעמלות וגובה הסכום שנותר לבעל המשכנתא לשלם.
חשוב לדעת, שלא כל הבנקים משחררים לבעל המשכנתא את דו"ח היתרות. בחלקם ניתן לקבל אותו רק אם יש לבעל המשכנתא חשבון עו"ש בבנק, באחרים ניתן להשיג אותו דרך אתר האינטרנט, וחלקם מאפשרים לבקש אותו דרך מוקד שירות הלקוחות הטלפוני.
אף על פי, שכל בעל משכנתא רשאי קבל את דו"ח היתרות של ההלוואה שלו, התהליך עלול להתארך מעט, אך בסיוע של יועץ משכנתאות ניתן לקבל את הדו"ח בקלות ובמהירות.
למי שמתקשה להתמצא במונחים הבנקאיים והמספרים מתבלבלים מול העיניים כדאי במיוחד לפנות ליועץ משכנתאות פרטי, שיכול לשקף עבורו את המצב בצורה גלויה וברורה ולבחון עבורו האם מחזור משכנתא משתלם לו.
מתי כדאי לעשות מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא רבים רוצים למחזר המשכנתאות בישראל ולכל אחד סיבה שונה, אך למעשה, התהליך הזה כדאי רק באחד מהמקרים הבאים:
כאשר נחוץ שינוי בהחזר החודשי- אם בעל המשכנתא הצליח לצמצם את ההוצאות שלו עקב סגירת חובות לדוגמה, והוא יכול להוסיף סכום קבוע להחזר החודשי, זה עשוי לחסוך לו הרבה מאוד כסף על הריביות ולקצר את תקופת ההחזרים.
מי שנקלע לקשיים עם התזרים ומרגיש שהמשכנתא חונקת אותו, רשאי למחזר את המשכנתא על מנת לקבל תנאים נוחים יותר, בהם יוכל לעמוד לאורך זמן.
כאשר סכום כסף גבוה זמין לבעל המשכנתא- אם בעל המשכנתא קיבל ירושה, זכה בתביעה או שנפתחה לו קרן השתלמות אפילו זכייה בלוטו, זו הזדמנות מצוינת לבדוק את נקודות הסילוק ולבחון את האפשרות למחזר את המשכנתא.
כאשר הריביות בשוק המשכנתאות או במשק יורדות- הריביות משתנות מידי חודש, וכדאי לבדוק אותן מעת לעת.